市场梁学城 2023-09-04 08:25:10 来源：中国房地产网
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新政官宣后，久旱逢甘霖的市场各方为之振奋。
9月1日，北京市住建委、央行营管部、金融监管总局北京监管局联合发布通知，即日起优化北京个人住房贷款中住房套数认定标准，即北京将在全市范围内执行“认房不认贷”。
通知规定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在北京市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。通知自9月1日起施行。
9月2日，记者采访了解，多个售楼处人声鼎沸，朝阳区玺悦朝阳一名置业顾问向记者表示，“之前不少观望的客户都奔着政策来看房，昨天直到凌晨两点还在接待，今天早上9点客户又开始源源不断的来。”
北京中原首席分析师张大伟表示，北京“认房不认贷”政策出台，将明显降低首套房的购房门槛。对于有置换、改善类住房需求的京籍和非京籍家庭，将带来切实的作用。这将大大减少该类客户的首付压力，可购买地段更好面积更大的项目，预计短期内将明显提振北京房地产市场活跃度，激发市场刚需和改善性需求入市。
项目推盘节奏加快
利好政策推动下，北京多个楼盘开始“全天候接待”客户。
记者注意到，多项目打出“不打烊”的海报，华润置地的长安润璟、北京瑞府、悦府，金地集团的北京壹街区项目，龙湖的云海砚项目，还有招商的璀璨公元等项目。与此同时，也有项目把握利好先机，朝阳区前苇沟板块的中建璞园于新政后第二日开盘。
位于石景山的中海学府里项目负责人透露称，项目开盘后的首个周末，不少一直观望的客户都前来认购，9月2日上午到访超过50组。在招商璀璨公元售楼处，也有不少人围着沙盘听销售介绍项目情况。“大约有80%的客户是为了‘认房不认贷’政策来的，之前观望的客户在政策发布后，都来询问贷款资格和贷款利率。”
在新政热浪之外，亦有项目声称将收回现行优惠政策。越秀·天玥9月1日发布消息称，9月2日折扣收回99折，9月4日全部原价销售。与此同时，越秀北京还签下军令状，北京五盘联动冲刺年度挑战目标。
另外，部分项目还开始收紧客户付款周期。“之前3～5个月交齐首付即可，现在需要先交20%首付款，剩余尾款必须在1～2个月付清。”朝阳区新盘保利·和光煦境销售顾问张磊（化名）向记者说道。
三元嘉业作为首农集团旗下的地产投资企业，在朝阳北路的玺悦朝阳项目表示，不同的付款周期可以享受不同的优惠价格。“1个月内付清全款可享受2个点优惠；1个月内付清首付可享受1个点优惠。”
开发商缘何匆忙收回折扣？
IPG中国区首席经济学家柏文喜对记者表示，随着利好政策的预期实际落地，这对开发商和投资者都释放了一种积极信号，而购房者“买涨不买落”的心理也促使开发商以“收回折扣”作为噱头来进行促销，以达到尽快去化的目的。
以越秀为例，越秀·天玥5月19日一期开盘，北京市住建委数据显示，截至9月2日，382套房源共计签约111套，签约额约8亿元，去化不足30%。而从越秀释放的信息，开盘当日热销18亿元，3个多月过去网签与住建委的数据相差巨大。而在此之前，就有多家媒体对越秀的网签速度提出质疑，认为其销售存在水分。除此之外，越秀天恒·怀山府开盘近两年，网签仅55套，去化约5%。如此销售压力之下，倒逼越秀北京以“收回折扣”和“军令状”双重手段来完成业绩目标。
易居研究院研究总监严跃进认为，从企业销售心态来说可以理解，但却不能支持。新政发布的出发点是为了解决合理住房消费需求，盲目改变价格策略只会再度加大购房压力，建议企业应承担责任，积极稳定市场秩序。
“金九银十”可期
对于“认房不认贷”的影响，诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱分析称，该政策对有置换改善住房需求的家庭有明显利好，也激活一部分有观望情绪的购房人重启置业计划，北京楼市的“金九银十”值得期待。
“在一定程度上‘认房不认贷’有利于促进成交，也增强了客户的购买意愿。”王小嫱表示，
此次三部门明确推动落实“认房不认贷”，对两类购房群体存在利好。一类是常住地有一套贷款住房准备卖出房子换房，一类是在外地有过房贷记录本地无房的购房客群，政策执行后这两类客群再次购买房屋按照首套房的房贷利率进行计算，可降低购房成本。
而在此之前，在宏观经济复苏进程不及预期、潜在购房者市场信心不足等多重因素影响下，这部分业主的置业需求延缓，看房热度也有一定程度下滑。
相关数据显示，8月份，北京新房成交48.2万平米，环比下降22.3%，同比下降17.8%。价格方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，8月份北京新房价格环比上涨0.03%，二手房价格环比下降0.22%，连续4个月下跌，二手房房价下跌预期仍然存在。
“对市场而言，‘认房不用认贷’有利于改善性需求的释放，也符合更好地满足改善性合理住房需求政策方针，预计短期内将明显提振北京房地产市场活跃度，激发市场刚需和改善性需求入市。”贝壳研究院认为，一方面，使刚需和改善群体循环起来，改善性群体将原有住房挂牌出售，增加刚需房源供给，满足刚需入市需求，实现刚需和改善群体的良性循环。另一方面，改善群体卖掉二手房后购买新房，促进二手房新房的良性循环。进一步，新房市场销售改善，房企回款加快，拿地投资信心提高，土地市场修复，最终实现房地市场和行业的良性循环。
